Investir dans le neuf : avantages fiscaux de la Loi Girardin
La loi Girardin a remplacé à compter de juillet 2003 la loi Paul.
Son but est de favoriser la construction d’habitat neuf de qualité dans les DOM & les TOM, en encourageant l’investissement privé par le biais de réduction d’impôt sur le revenu.
Toute personne physique achetant un logement neuf situé dans les DOM & les TOM, le louant à une personne qui en fait sa résidence principale, bénéficie de forts allègements fiscaux.Plafond de défiscalisation = nombre de m2 (surface habitable + terrasse si couverte par les 3 côtés appelée « varangue ») X un plafond au m2 (pour l’année 2007 : 1 959 EUROS HT ou 2 125 TTC).
Réduction globale d’impôt = plafond de défiscalisation X 40% ou 50%.
Taux de 40% : secteur dit libre, sans conditions de ressources du locataire, à l’instar d’une loi Robien Recentré en métropole.
Taux de 50% : secteur dit intermédiaire, avec plafonnement des ressources des locataires, correspondant à une loi Borloo pour l’hexagone.
Réduction d’impôt annuelle = réduction globale : 5 ans.
Obligations du contribuable : L’acquéreur doit mettre son bien en location pendant 5 ans s’il opte pour le secteur libre ; 6 ans pour le secteur dit intermédiaire.Exemples de défiscalisation sous la loi Girardin :
1° étude
Monsieur & Madame IMPOSABLE paient 8 200 euros d’impôt sur le revenu par an. Cet impôt provient de revenus salariaux.
Dans le cas d’une option à une loi Robien Recentré ou Borloo, ils ne pourront pas effacer la totalité de leur imposition.
Tandis qu’une loi Girardin rendra cela possible.
Ainsi, Monsieur & Madame IMPOSABLE acquièrent un appartement de 48 m² (dont 5 m² de varangue) à la Réunion.
Ils le loueront dans le secteur dit libre.
Réduction globale d’IR : 48 m2 X 2 125 euros/m2 X 40% = 40 800 euros.
Leur réduction annuelle sera donc de 40 800 : 5 ans soit 8 160 euros. Ils gomment donc bien leur IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques) et ce pendant 5 années consécutives.
2° étude
Monsieur & Madame FISCALITE versent chaque année au centre des impôts un chèque de 22 000 euros d’IR. Monsieur cadre commercial et Madame profession libérale, ils n’ont plus d’enfant à charge, ils perçoivent également des revenus locatifs issus d’une SCI, au titre des locaux professionnels de Madame.
Ils achètent sur plan une maison de type 4, d’une surface habitable de 87,88m2, d’une terrasse dite « varangue » pour 17,19 m2 et d’un jardin de 100 m2. Ils optent pour une location dans le secteur dit intermédiaire.
La surface à prendre en compte sera ici de : 87, 88 + 14 m2 soit 101,88 m2.
En effet, la surface de la terrasse couverte entrant dans le calcul du plafond de défiscalisation est limitée à 14 m2.
La réduction globale d’impôt sur le revenu sera de : 101,88 m2 x 2 125 x 50% = 108 247 euros.
La réduction annuelle d’IRPP sera de : 21 649,50 euros (108 247 : 5 ans). Là aussi, on efface quasiment leur imposition chaque année sur 5 ans.
Accessoirement, un financement dit in fine viendra amplifier l’effet de la loi Girardin, en générant des montants élevés d’intérêts. Ceci leur permettra de diminuer leurs revenus locatifs issus des locaux professionnels de Mme. Outre l’impôt sur le revenu, on pourra ainsi réduire dans le même temps les prélèvements sociaux provenant des loyers de la SCI, prélèvements actuellement au taux de 11%.